Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Kanun’un belirlediği kurallara göre işleyen bir süreçtir. Bu sürecin nasıl işlediği ve hangi adımları içerdiği konusunda daha önce bir makale hazırlamıştık. Ancak bu makalede, kentsel dönüşüm sürecinin uygulanmasına dair ayrıntılı bilgi vereceğiz. Aşağıda on adımda kentsel dönüşümün işleyişini madde madde ele alacağız.
On Adımda Kentsel Dönüşüm
- Risk Tespit Raporunun Alınması
Kentsel dönüşüm süreci, apartman veya bina sahipleri tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirdiği bir kuruluştan alınacak “risk tespit raporu” ile başlar. Bu rapor, binanın taşıyıcı kolonlarından alınan karot örnekleri ve diğer testler sonucunda binanın güvenli olup olmadığına dair bir değerlendirme yapar. - Risk Tespit Raporunun Onaylanması
Risk tespit raporu, aynı zamanda ilgili belediyeye iletilir ve raporda herhangi bir eksiklik yoksa, tapu müdürlüğüne gönderilir. - Tapuya Riskli Yapı Şerhinin Düşülmesi
Tapu müdürlüğü, kendisine gönderilen risk tespit raporu doğrultusunda, binanın bulunduğu taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi düşer. Bu şerh, binanın sahiplerine risk tespit raporunu bildirmek için kullanılır. Yapı sahiplerine, rapora itiraz etmek için 15 günlük bir süre verilir. Eğer bu süre içinde itiraz edilmezse, binanın yıkılacağına dair bir uyarı yapılır. - Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleştirilmesi
Eğer yapı malikleri rapora itiraz etmezse, riskli yapı tespit raporu kesinleşir. Ancak rapora itiraz edilirse, itiraz, dört uzman öğretim üyesi ve üç Bakanlık yetkilisinden oluşan bir komisyon tarafından karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı yapılan itiraz sonucunu aldıktan sonra, 60 gün içinde idari mahkemede kararın iptali için dava açabilirler. - Kat Maliklerinin 2/3’si İle Karar Alınması
Riskli yapı tespit raporu kesinleştiğinde, yapı malikleri arasında yapının nasıl değerlendirileceğine dair üçte iki çoğunlukla karar alınır. Bu karar, 6306 sayılı Kanuna uygun şekilde kat malikleri tarafından alınmalıdır. - Müteahhit İle Anlaşılması
Kat malikleri aralarında anlaşmak koşuluyla, istedikleri müteahhit ile sözleşme imzalayabilirler. - Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Çağrı
Kat malikleri aralarında anlaştıkları müteahhit ile sözleşme imzalayabilirler. Ancak, üçte ikilik çoğunluğun kararına katılmayan veya toplantıda bulunmayan pay sahiplerine, noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları için ihtar gönderilir. Bu ihtar herhangi bir malik tarafından gönderilebilir. Karara katılmak ve sözleşmeyi imzalamak için 15 günlük bir süre verilir. - Yapının Yıkılması ve Karara Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı
Riskli yapı tespitine ilişkin raporun kesinleşmesiyle, Bakanlık ya da belediye tarafından yapının yıkılması için 60 günlük bir süre verilir. Bu süreye 30 gün daha eklenebilir. İhtara rağmen karara katılmayan ve sözleşmeyi imzalamayan kat maliklerinin hisseleri, Bakanlık tarafından diğer paydaşlar arasında açık artırmayla satılabilir. - Kira Yardımı Ya Da Kredi Başvurusu
6306 sayılı Kanuna göre, riskli yapıda bir yıldan fazla ikamet etmiş olan kat malikleri, kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri için kira yardımı yapılabilir. Ayrıca, kendi çabalarıyla yapıyı inşa edecek kat malikleri için de kredi imkanı sağlanmaktadır. - İnşaata Başlanması
Eğer malikler arasında anlaşma sağlanamazsa, sözleşme imzalamayan maliklerinin arsa payları cebren satılır. Daha sonra, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile anlaşılan müteahhit veya doğrudan bir inşaat firması ile anlaşılır ve inşaat firması ilgili belediyeye inşaat ruhsatı için başvurur. İnşaat tamamlandıktan sonra, yapı kullanma ruhsatı olan iskân belgesi alınır ve yapı kullanılmaya hazır hale gelir.